第477章 战略蓝图（1 / 2）
第477章 战略蓝图
“亚洲第三高楼，仅次于我国叉叉市的叉叉大厦，还有叉叉国的叉叉塔，当然了，现在全世界各国基建水平全都提升得很快，特别是咱们自己，能力上更是突飞猛进，这个亚洲第三高楼或许很快就会被别的地方追赶上，但这不是关键，关键是现在这个项目呢，需要一点点的外界关注，才能把声势搞出来，毕竟我们是奔着将来很大的一个蓝图去做的……”
隔天一早，梁鑫就出现在了风投投资集团的总部大楼408会议室。会议室里一片人山人海，参加会议的人，比过年之前的年终总结大会还多。
而对梁鑫来说，这次很大的一个区别在于，他的位置居然被安排在了主席台上——虽然只是主席台上面三排座位中最了。
毕竟要知道的是，就连康明、刘浩这种中坚力量，现在都还没资格坐到台上面去。
更不用说，梁鑫现在，才不过堪堪二十岁而已。
而除此之外，今天的场面还有另外一点，也略微让人有点关注。那就是主席台上的总人数，并没有因为梁鑫的加入而出现变化。周赫煊被带走后，老莫和其余股东外加理事们，集体向前挪了一位，空出来的座位，刚好留给了梁鑫补上。
毫无疑问，集团曾经的二号人物，东风国际地产原本选定的掌舵人周赫煊，大抵是真的已经栽了，不可能再翻身的那种……
“这小子真是运气好啊，老周不下来，他也上不去吧？”
“嘘，别吵。”
台底下有人嗡嗡嘀咕。
更多的人，则是伸长了脖子，想看看台上那孙子能吹出什么花样来。
在不少老员工的眼里，梁鑫是真的和他们的孙子辈差不多岁数……
“……目前按照W市的拿地成本，每亩地按二十万来算，我们这个项目，完全可以直接拿个两百亩来做。作为东风广场的第一号产品和旗舰性工程，这个项目不但必须努力做到优秀，更要做得华丽，做得气派，广场的主建筑，我认为占地面积不应该小于八十亩，三栋或者以上的楼体，连接到一起，以商务办公为主，辅之以大型购物场所、高档餐厅、综合休闲娱乐场所，两者所占的建筑空间比例，可以八二开。以商务写字楼出租为主，余下的综合服务空间收入和利润，用以维持整栋大楼的日常开销。具体的预期数字，目前我还不好信口开河。”
“但我们可以预见的是，写字楼内的大量城市高级白领，将成为这些大楼内娱乐场所的潜在主力消费人群。很简单的一个假设，如果我们东风广场的主体建筑，能容纳十万白领办公，即便出租率只有百分之七十到八十，这里头也有差不多七到八万人，而且应该是全市最有消费能力的一群人。
他们每天三餐当中，如果公司不提供用餐，那至少总得有一顿需要在大楼内解决。假设大楼里的一间小餐厅，每平方每个月的租金是三百，租下六十平方，一个月也得给我们一万八，一年起租，打个折算二十一万。每天算他们能接待三百个小白领，一顿饭在楼里最便宜的算二十五，通常毛利不会低于二十，一天稳定毛入六千块，一个月下来就是十八万。”
“什么饭卖二十五能挣二十啊？”
台下有人嘀咕。
梁鑫听觉灵敏，立马道：“不要管这些细节，我的意思是，只要写字楼的出租率够高，大楼内部的市场规模够大，就足以支撑起整个大楼的配套综合服务系统。商家容易赚到钱，我们的出租率就会越来越稳定，房租所得也越来越稳，就跟按时收税一样。
而我们到时候，也就可以从一个房地产开发公司，变成物业管理和服务公司。这样类似的广场越多，我们的资金回流速度也就越快。最终就形成一个，我们在全国几乎每一个大城市，都好像开辟了一块能源源不断向公司提供资金的城市钢筋农田。房源变成田园，我们就是新时代的地主集团，造完房子，下一步就是稳定向租用我们土地的佃户们征税。
而且我们还可以把这一套，用到自费开垦类似房源的同行身上，派出我们到时候管理经验丰富的团队，挂上我们自己的招牌，帮助他们管理大楼，然后索取应得的管理费用和分成。
所以我将这个模式，分成三大步去走。第一步，我们趁现在全国的房地产市场才刚刚萌动，我们要抓紧时间，不惜一切代价，尽可能多的拿地。就算这个项目失败了，但是我判断，土地使用权的价格，是必然会在短时间内，涨到一个很可观的高度的，到时候我们不盖楼，只卖地，也能赚到一笔相当可观的差价，但最关键，是下手要快，要狠，千万不能拖！”
主席台上，滕增岁和老莫对视一眼。
梁鑫在底下说的这些话，自然是经过董事会同意的。
事实上，滕增岁这几天就已经在忙活了。
而讲台后面，梁鑫还在飞快地继续往下说道：“这笔钱，可以向所有我们能借到的机构去申请，在集团还有能力和余力偿还利息的基础上，能借到什么规模，就借到什么规模。信用不够的，就用已经拿下的地，拿去二次贷款，直到我们在全国八成以上的地级市，都拿到足以建设一座东风时代广场两倍大的土地，第一步才算完成。
为什么要两倍呢？因为我们在建完一座东风时代广场后，建设广场所用的成本，至少要有一半以上，来自另一部分同城土地上所建设的商品房的利润。也就是我们盖楼卖商品房，主要的目的，就是要空手套白狼，获得一座东风时代广场！
我还是那句话，以后若干年之内，全国房价都要涨！现在地便宜，抓紧拿，将来房子贵，容易卖，而且可以卖出高价。但过了这个村，就没这个店了。”
“你凭什么这么判断？”台下有人打断。
梁鑫立马回答：“就凭我们的人，现在已经在S市和首都炒房了，你以为全国上下，只有我们有这个脑子吗？大城市的房价一高，小城市自然就有人推高。还有别的城市，你当当地政府不想卖地换钱？那地方有了钱，是不是更上面也就有钱了？那为什么当地地方又能卖得出地？很简单，因为改开三十年，我们不论民间还是地方，都已经积累了足够的资本。而这些资本，现在必须要有一个持续增值的出口。简单来说，就是我们的综合国力，已经达到了一个必须爆发增长，否则就会被其他境外资本收割的十字路口。我相信我们国家领导人的水平和眼光，我相信国运已经到来，世界格局的天平，已经向我们这边倾斜！伱说是不是？”
“啊我……”问话的人都懵逼了。
这怎么就几句话，就扯到这么高的格局上了？
这个小子，这么踏马的能上纲上线……
不是好东西！
“看来我的话，已经触及到了你的灵魂，这个问题我们好跳过了吧？”梁鑫看都不看对方，面向台下问道。
台下的康明瑟瑟发抖。
其他人也不敢吭声了。
梁鑫接着往下说：“然后第二步，当我们拿到足够多的地的那一刻，去库存、去杠杆和转型，就要马上开始了。地，可以继续拿，但必须用安全的资金去拿，而且只拿最好位置的地，只选择在全国排名前五十乃至前三十的城市拿地，与此同时，四五线城市的摊子，要迅速收拢，以最快的速度，理清小地方小城市的建设项目，在小地方以培养市场和培训专业管理服务团队为主要任务；与此同时，在这个阶段的末期，靠卖出大城市的新楼盘，来还清到时候可能还没来得及还清的债务。我做了个简单的计算，假设我们在接下来的十年之内，在全国每个地方拿地的成本，大约在每亩地十万，一个东风时代广场的拿地成本是两千万，建设成本是拿地成本的三十倍——包括盖楼成本本身、装修，以及高端的配套设备，还有为了覆盖这部分支出我们要另外造商品房的投入，我们在一座城市需要投入的总成本，差不多就是八到十二个亿左右。就按十个亿来算吧，全国三百家广场，总成本就是三千亿。而东风国际地产的总注册资金，目前不过四十亿而已。也就是说，将来我们的债务问题，将是非常高的。风险非常大，但是呢……我们必须要做好冒这个风险的准备。因为只要我们按这个策略坚定地走下去，十年之后，我们虽然负债可能达到几千亿，但同时，我们的资产也将达到几千亿。而这价值几千亿的资产，每年将固定为我们提供不少于三百亿的净利润……”
梁鑫说到这里时，台下为数不少的东风投资员工，又不禁地开始嘀咕起来了。
同时讲台后面，梁鑫拿起矿泉水喝了一口，心里也对宁臣做的这个PPT上的数据，感到了一点疑惑。宁臣拿到手的基础数据，都是梁鑫根据眼下的市场情况给的。
可是呢，在梁鑫的印象中，某些房企后来可是欠到几万亿了！
妈的搞十倍的收租战略都够了啊！
怎么就会混成后来那个屌样的？
梁鑫前世没具体接触过这些行业，眼下就是按一个大概的框架在推算。
只能在心里估算，大概是其他地方，还会有什么损耗吧。
比方高管们的分红、所有的人工费用，这些还没算进去……
或许要弄好这个项目，还得在3000亿成本的基础上，再翻个一两番？
得一万亿左右？
不过也不管那么多了，箭在弦上，梁鑫现在只想把这套想法发射出去。
作为在东风国际地产占股2%的股东，将来每年能躺赚几个亿的现金，而且因为数额又不是特别大，完全不用担心被人干掉，梁鑫对这样的日子，还是挺向往的。
另外如果其他产业也都能四处开花，或许他未来的年收入，能稳定在十亿这个级别。
个人资产规模，更是可能奔着千亿去。
很不错了。
不要想着当什么时代之子，能跟在时代之子身后，当个时代之孙、时代曾孙什么的，也已经是多少人十辈子都修不来的福分。
“第三步，就是更大的目标了。当我们完全实现转型之后，清理完全部债务，我们庞大的现金流，就可以用于其他方面的投资。到那个时候，东风国际地产，就可以更名为东风国际商务，主要业务版块，大体可以分为物业出租及管理、城市文化旅游服务、金融投资和项目风险投资，甚至于……科研投资！”
“哇~~”
台下一大群实际上半辈子干的都是放贷生意的集团员工们，顿时就惊喜了。
“我们还能搞科研啊？”
“小孩子，还是理想化啊，科研是无底洞啊……”
“金融投资倒还行哦，那就回老本行了。”
“第三阶段的末期……”梁鑫道，“东风地产商务，要么独立形成集团，要么拆分掉，一部分业务回归东风投资集团总部，除了保留东风时代广场的牌子，其他都可以回到集团，变回集团
滕增岁和老莫，还有一大群董事和股东代表们，这时全都纷纷点头。
这么大的摊子，当然还是能回来最好。
稳稳地捏在自己手里，那才叫人放心啊。
“说了这么多，但第一步，还是要从W市的第一号项目开始做。”梁鑫在全场的叹息声中，最后说道，“时间很急迫，时不我待。我这几天也刚刚买了间房子，整个推掉重新盖了，打算盖一间乡间小别墅。我希望我家新房盖好的时候，至少我们这座广场的主体建筑，也该基本完工了。哦，对了，除了主体建筑，W市这边我还打算跟市妇幼保健医院以及W医学院合作，弄一个特色的医疗地产项目，具体的，也写在我的策划书里，这里就不多赘述了。另外还有一家配套的五星级酒店，再余下一点空间，作为真正意义上的广场，一个广场，两百亩……差不多刚刚够。当然如果可以的话，我建议再在附近多留一部分土地，作为物流仓储用地，这个东西……将来可以跟互联网商业挂钩起来，今天就先不说了，但是反正都要拿地，我的建议是，干脆一起拿了，不然等将来想拿，到时候的成本，可就和现在没法比了……”
梁鑫的状态很松弛，淡淡然地翻完PPT的最后一页，便向台下微微一点头，向身后微微一鞠躬，就走回了自己的座位上。
滕增岁随即拿过面前的话筒，让下一位继续去讲别的项目。
直到两个小时后，今天的主要几个关于海外放贷、海外开矿的事情全部说完，老滕才走到讲台前，沉声宣布道：“最后，再宣布一个人事任命。由集团董事会提名，理事会投票通过，东风投资集团董事梁鑫同志，即日起，开始担任集团理事会理事，主要负责联系东风国际地产公司相关业务，并兼任东风国际地产董事会董事、副总裁。”
“哇~干嘛呀？”
台下一片哗然。
康明更是瞪大了眼，不知该说什么了。
干嘛啊？
给他安排这么多职务？
他大学不打算继续念了怎么的？
我们集团可不兴收高中毕业生的！